Intresset för solceller fortsätter att öka. För en villaägare är frågan ofta relativt okomplicerad – man äger både huset och taket och kan, inom ramen för gällande regler, själv besluta om en installation.
I en bostadsrättsförening ser det annorlunda ut.
En bostadsrättshavare äger inte själva lägenheten eller byggnaden utan har en nyttjanderätt till sin lägenhet. Tak, fasad och andra delar av byggnadens yttre ligger som utgångspunkt under bostadsrättsföreningens ansvar. En medlem kan därför inte på eget initiativ montera solceller på exempelvis tak eller fasad.
Det betyder däremot inte att individuella solcellsanläggningar behöver vara omöjliga. Men innan föreningen säger ja finns ett antal juridiska, tekniska och ekonomiska frågor som styrelsen behöver hantera.
Krävs föreningens tillstånd?
Ja. Om solceller ska monteras på föreningens tak, fasad eller annan del av fastigheten krävs föreningens godkännande.
Det gäller även om medlemmen själv bekostar hela installationen och den producerade elen endast ska användas av den aktuella bostadsrätten.
Styrelsen bör därför inte betrakta frågan som en vanlig renoveringsansökan. Installationen innebär att en privat anläggning placeras på eller gör ingrepp i delar av byggnaden som föreningen ansvarar för.
Det aktualiserar bland annat frågor om takets tätskikt, infästningar, framtida underhåll, brandskydd, elinstallationer, försäkring och föreningens möjlighet att i framtiden genomföra arbeten på byggnaden.
Kan styrelsen fatta beslutet själv?
Det beror på installationens omfattning och fastighetens förutsättningar.
Installation av solceller på föreningens byggnad kan innebära en sådan väsentlig förändring av föreningens hus eller mark som enligt bostadsrättslagen ska beslutas av föreningsstämman.
Detta gäller särskilt när installationen innebär permanenta ingrepp i tak eller fasad eller på annat sätt förändrar byggnadens konstruktion eller utseende.
Vår rekommendation är därför att styrelsen gör en bedömning i det enskilda fallet och, när installationen är av mer permanent eller ingripande karaktär, låter frågan behandlas av föreningsstämman innan tillstånd lämnas.
Vem ansvarar för solcellerna?
Här finns en viktig juridisk gränsdragning.
Det är möjligt att avtala om att bostadsrättshavaren ska svara för kostnaderna för exempelvis installation, löpande skötsel, service, demontering och återmontering av solcellsanläggningen.
Föreningen bör därför alltid teckna ett särskilt avtal med bostadsrättshavaren innan installationen tillåts.
Samtidigt bör föreningen vara försiktig med formuleringar som innebär att allt framtida ansvar för taket eller andra delar av byggnaden helt enkelt ”överlåts” på medlemmen.
Bostadsrättslagens ansvarsfördelning och föreningens ansvar för byggnadens yttre delar kan inte utan vidare avtalas bort. Även om medlemmen enligt avtalet ska bära vissa kostnader kan föreningen därför fortfarande ha ett ansvar gentemot medlemmarna och fastigheten.
Avtalet bör i stället tydligt reglera det ekonomiska ansvaret mellan föreningen och den medlem som fått tillstånd till installationen.
Vad bör avtalet innehålla?
Ett avtal om individuella solceller bör bland annat reglera att bostadsrättshavaren ansvarar för installationen och kostnaderna för denna, att arbetet utförs fackmässigt och av behöriga entreprenörer samt att nödvändiga myndighetsbeslut och tillstånd finns innan arbetet påbörjas.
Det bör också framgå vem som ansvarar för löpande service och underhåll av själva solcellsanläggningen och vem som bekostar demontering och återmontering när föreningen behöver komma åt taket.
Det senare är särskilt viktigt. Om föreningen exempelvis behöver lägga om taket efter tio år bör kostnaden för att först demontera och därefter återmontera en privat solcellsanläggning normalt inte belasta föreningens övriga medlemmar.
Avtalet bör dessutom reglera hur skador som orsakas av installationen ska hanteras och vad som händer med anläggningen när bostadsrätten överlåts.
Vad händer när bostadsrätten säljs?
Detta är en fråga som lätt förbises.
Föreningen bör redan från början bestämma vad som ska hända med solcellsanläggningen när bostadsrätten byter ägare.
En lösning kan vara att den nye bostadsrättshavaren får överta rättigheterna och skyldigheterna enligt avtalet efter föreningens godkännande.
Om detta inte sker bör föreningen kunna kräva att den tidigare bostadsrättshavaren demonterar anläggningen och återställer berörda delar av fastigheten.
Det är betydligt enklare att reglera detta innan installationen sker än den dag bostadsrätten ska säljas.
Glöm inte takets framtida underhåll
En solcellsanläggning kan ha en teknisk livslängd på flera decennier. Takets återstående livslängd bör därför utredas innan installationen godkänns.
Om föreningen står inför en takomläggning inom några år kan det vara ekonomiskt olämpligt att först tillåta installation av solceller och därefter behöva demontera dem.
Styrelsen bör därför väga in installationen i föreningens underhållsplan och långsiktiga fastighetsförvaltning.
Bygglov och andra tillstånd
Solceller är i många fall bygglovsbefriade, men inte alltid.
Bygglov kan exempelvis aktualiseras beroende på hur panelerna placeras, byggnadens kulturhistoriska värde och vilka planbestämmelser som gäller för fastigheten.
Föreningen bör därför kontrollera förutsättningarna med kommunen innan installationen godkänns. Även elnätsföretagets krav och reglerna för elinstallationen behöver hanteras.
Försäkringen behöver kontrolleras
Innan installationen genomförs bör föreningen även kontakta sitt försäkringsbolag.
En solcellsanläggning innebär nya installationer på byggnaden och kan påverka bland annat brandrisk, skadehantering och försäkringsvillkor.
Styrelsen bör därför säkerställa att installationen är förenlig med fastighetsförsäkringen och att det finns ett tydligt försäkringsskydd om anläggningen orsakar skada på exempelvis tak, fasad eller andra delar av fastigheten.
Wetterums rekommendation
Det finns normalt inget principiellt hinder mot att en bostadsrättsförening tillåter en medlem att på egen bekostnad installera solceller. Däremot bör ett sådant tillstånd aldrig lämnas informellt.
Styrelsen bör först utreda om åtgärden behöver beslutas av föreningsstämman och därefter säkerställa de tekniska förutsättningarna, kontrollera försäkringsfrågan och teckna ett särskilt avtal med bostadsrättshavaren.
Avtalet bör framför allt reglera kostnaderna för installation, underhåll, skador, demontering och återmontering samt vad som händer vid en framtida överlåtelse av bostadsrätten.
På så sätt kan föreningen möjliggöra medlemmarnas investeringar i solenergi utan att kostnader eller praktiska problem långt senare hamnar hos föreningen och dess övriga medlemmar.
Behöver er förening hjälp?
På Wetterum hjälper vi bostadsrättsföreningar med såväl ekonomisk och teknisk förvaltning som frågor som uppkommer i det löpande styrelsearbetet.
Har ni fått en förfrågan från en medlem om installation av solceller, laddbox, balkong, altan eller någon annan förändring av föreningens fastighet hjälper vi gärna styrelsen att reda ut förutsättningarna innan beslut fattas.