Många bostadsrättsföreningar sitter på värden som inte alltid syns i balansräkningen. En råvind, en äldre lokal, ett kontor eller andra outnyttjade ytor kan i vissa fall omvandlas till nya bostäder och upplåtas med bostadsrätt.
Rätt genomfört kan det innebära ett betydande ekonomiskt tillskott till föreningen. Pengarna kan exempelvis användas för att amortera lån, finansiera kommande underhåll eller stärka föreningens ekonomi inför större investeringar.
Men vägen från en outnyttjad yta till en färdig bostadsrätt innehåller flera juridiska, ekonomiska och byggnadstekniska frågor. Här går vi igenom vad styrelsen bör tänka på.
1. Börja med att utreda potentialen
Det första steget bör inte vara att beställa ritningar eller kontakta en entreprenör. Börja i stället med att ta reda på om projektet över huvud taget är ekonomiskt och tekniskt genomförbart.
För en råvind behöver man bland annat undersöka möjlig bostadsarea, takhöjd, dagsljus, utrymningsvägar, brandskydd, tillgänglighet, ventilation, VA och möjligheten att ansluta de nya bostäderna till fastighetens befintliga installationer.
För en lokal är en central fråga om den får användas som bostad. Att ändra en yta till ett väsentligen annat ändamål är normalt bygglovspliktigt. Att inreda ytterligare en bostad kan också kräva bygglov. Även åtgärder som inte kräver bygglov kan vara anmälningspliktiga, exempelvis om brandskydd, bärande konstruktion, ventilation eller VA påverkas.
Det är därför klokt att tidigt låta en arkitekt eller annan byggnadsteknisk sakkunnig göra en förstudie.
2. Vad är ytan värd?
Nästa fråga är den kanske mest intressanta för föreningen: Vad kan projektet faktiskt ge?
Här bör föreningen göra en kalkyl som åtminstone omfattar:
- bedömt marknadsvärde för de färdiga bostadsrätterna,
- möjlig upplåtelseavgift och insats,
- projekterings- och byggkostnader,
- kostnader för bygglov, kontrollansvarig och andra konsulter,
- eventuella kostnader för hiss, brandskydd och gemensamma installationer,
- finansieringskostnader,
- påverkan på föreningens framtida drift och underhåll,
- eventuellt bortfall av lokalhyra samt
- de nya bostädernas framtida årsavgifter.
Det är alltså nettot för föreningen som är intressant – inte bara vad vinden eller lokalen kan säljas för.
En lokal som idag ger föreningen en god och stabil hyresintäkt behöver exempelvis inte automatiskt bli mer lönsam bara för att den kan omvandlas till bostäder. Boverket lyfter uttryckligen fram att föreningen bör jämföra inkommande insatser och upplåtelseavgifter med bland annat bortfallande lokalhyra och förändrade framtida intäkter.
3. Styrelsebeslut eller stämmobeslut?
Att bygga nya bostäder på vinden eller genom att konvertera andra delar av fastigheten är normalt inte en vanlig förvaltningsåtgärd.
Enligt bostadsrättslagen ska beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark fattas av föreningsstämman, om inte annat följer av stadgarna eller särskilda bestämmelser.
Styrelsen bör därför tidigt gå igenom både bostadsrättslagen och föreningens stadgar och tydligt definiera vad stämman ska ta ställning till.
Det är också viktigt att beslutsunderlaget är tillräckligt konkret. Medlemmarna bör förstå vad som ska byggas, hur projektet ska genomföras, vilken ekonomisk effekt det förväntas få och vilka risker som finns.
Om projektet dessutom påverkar befintliga bostadsrättshavares lägenheter eller medför förändringar av insatser eller andra rättigheter kan ytterligare besluts- och majoritetskrav aktualiseras.
4. Ska föreningen sälja råvinden – eller utveckla den själv?
Det finns i huvudsak två modeller.
Föreningen kan sälja byggrätten eller råvinden till en extern aktör som tar över utvecklings- och byggnadsrisken. Alternativt kan föreningen själv vara byggherre och därefter upplåta de färdiga lägenheterna med bostadsrätt.
Den första modellen innebär normalt mindre risk och mindre administration för föreningen. Den andra kan ge en större ekonomisk uppsida – men innebär samtidigt ett betydligt större ansvar.
Det finns också olika mellanformer där en extern utvecklare tar ansvar för projektering och byggnation medan föreningen slutligen upplåter de nya bostadsrätterna.
Vilken modell som är bäst beror på projektets storlek, föreningens ekonomi, kompetens och riskvilja.
5. Behöver föreningen upprätta en ny ekonomisk plan?
Det här är en fråga som ibland kommer in för sent i processen.
En bostadsrättsförening får inte göra nya upplåtelser om det efter den befintliga ekonomiska planen har inträffat något av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet, utan att en ny ekonomisk plan först har upprättats och registrerats hos Bolagsverket.
Det betyder däremot inte att varje enskild ny bostadsrätt automatiskt kräver en ny ekonomisk plan. Bostadsrättslagen innehåller möjlighet till enstaka upplåtelser som inte är upptagna i planen, förutsatt att förändringen inte är av sådan väsentlig betydelse. Någon fast lagstadgad gräns för vad som utgör en ”enstaka” upplåtelse finns inte.
Bedömningen måste därför göras utifrån den enskilda föreningen och projektets påverkan på föreningens ekonomi.
Om en ny ekonomisk plan krävs ska den upprättas av styrelsen, granskas och intygas av två behöriga intygsgivare samt registreras hos Bolagsverket innan de nya bostadsrätterna upplåts.
Ta därför ställning till frågan om ekonomisk plan tidigt – inte när köparen redan väntar på att få skriva upplåtelseavtal.
6. Tänk på föreningens ekonomi efter projektet
När nya bostadsrätter tillkommer förändras också föreningens ekonomiska struktur.
De nya lägenheterna ska bära sin del av föreningens kostnader. Styrelsen behöver därför ta ställning till bland annat insatser, upplåtelseavgifter och årsavgifter samt kontrollera hur detta förhåller sig till föreningens stadgar och befintliga fördelningsprinciper.
Det är också viktigt att titta längre än till själva försäljningen.
En ny vindsvåning kan exempelvis innebära nya takkupor, terrasser, fönster, installationer och tekniska lösningar som föreningen i framtiden kan få ett underhållsansvar för. Samma sak gäller installationer som tillkommer när en lokal byggs om till bostad.
Projektets långsiktiga påverkan bör därför även arbetas in i föreningens underhållsplan.
7. Glöm inte skatten
Skattefrågorna bör utredas innan föreningen bestämmer hur affären ska struktureras.
Försäljning av en råvind eller annan del av fastigheten, upplåtelse av en ny bostadsrätt och försäljning av en befintlig bostadsrätt är juridiskt olika typer av transaktioner och kan få olika skattemässiga konsekvenser.
Det kan även finnas momsfrågor att hantera, framför allt när befintliga lokaler berörs.
Vid större projekt bör föreningen därför låta en skatterådgivare eller annan sakkunnig bedöma den tänkta strukturen innan bindande avtal ingås.
8. Avtalet med utvecklaren är avgörande
Om föreningen säljer vinden eller låter en extern aktör utveckla ytan bör avtalet vara betydligt mer omfattande än ett vanligt köpeavtal.
Det behöver bland annat regleras vem som ansvarar för projektering, bygglov, entreprenader, myndighetskrav och kostnadsökningar samt vad som händer om projektet inte går att genomföra.
Avtalet bör också hantera skador på fastigheten, störningar för medlemmarna, försäkringar, garantier, besiktningar, tider för genomförandet och återställande av gemensamma utrymmen.
En annan viktig fråga är när föreningen ska få betalt och vilka säkerheter föreningen har om motparten får ekonomiska problem under projektets gång.
Föreningen bör inte ta en byggherre- eller projektrisk som man inte har fått betalt för.
9. Se projektet som en fastighetsaffär – inte bara en byggfråga
Det vanligaste misstaget är kanske att börja i fel ände.
En råvindskonvertering är inte i första hand frågan ”går det att bygga två lägenheter här?”. Den viktigare frågan är:
Vilken lösning skapar störst långsiktigt värde för föreningen till en rimlig risk?
I vissa föreningar kan en vind eller lokal frigöra flera miljoner kronor som kan användas för amortering eller större underhållsåtgärder. I andra fall kan kalkylen visa att föreningen tjänar mer på att behålla en befintlig lokalhyresgäst.
Därför bör processen börja med en kombinerad teknisk och ekonomisk förstudie innan föreningen går vidare med projektering eller förhandling med en utvecklare.
En bra process från idé till färdig bostadsrätt
En genomtänkt process kan förenklat se ut så här:
Förstudie → värdering och ekonomisk kalkyl → teknisk utredning → kontroll av detaljplan och bygglov → juridisk bedömning → stämmobeslut → val av genomförandemodell → projektering och avtal → byggnation → eventuell ny ekonomisk plan → upplåtelse av de nya bostadsrätterna.
Att göra om en råvind eller lokal till bostäder kan vara en av de mest lönsamma åtgärder en bostadsrättsförening genomför. Men ju större potential projektet har, desto viktigare är det att strukturera affären rätt från början.
Funderar er förening på att utveckla en vind eller lokal?
Wetterum hjälper bostadsrättsföreningar att bedöma projektets ekonomiska förutsättningar och skapa en struktur för processen – från den första kalkylen till beslut, genomförande och den långsiktiga ekonomiska förvaltningen.
Det första steget behöver inte vara mer komplicerat än att ta reda på vad ytan kan vara värd och vad projektet faktiskt skulle innebära för föreningens ekonomi.